Simulador de hipoteca (España)
Estima tu cuota mensual, el coste total del préstamo y el del seguro. Visualiza también la evolución de los tipos en 30 años.
Importe de compra sin contar la entrada.
Cantidad aportada (ahorros, venta de otra vivienda, etc.).
Opcional — incluidos en la financiación.
Tipo fijo, sin incluir seguro.
15, 20, 25…
Ej. 0,30–0,40.
Evolución de los tipos hipotecarios en los últimos 30 años - Plazo de referencia 25 años
Datos indicativos (tipo fijo medio, España).
Lo que se estila actualmente en España
Varía según el perfil y el banco.
*Tasa indicativa sobre capital prestado, según edad/garantías.
Suele cubrir gastos y parte del precio.
Actualizado: 2025-08-01. Adapta estas referencias a las condiciones del momento y a tu perfil.
Fórmula de la cuota
Para un préstamo amortizable a tipo fijo: C = K × i / (1 − (1 + i)^−n) con K el capital, i el tipo mensual (tipo anual/12) y n el número total de cuotas.
Seguro del préstamo
Nuestro simulador utiliza una aproximación simple: prima mensual constante calculada sobre el capital inicial (seguro_mensual = K × (t_seg/12)). Las pólizas reales pueden aplicar métodos distintos (capital pendiente, franquicias, garantías).
Consejos
- Compara la TAE de las ofertas, no solo el tipo nominal.
- Simula varios plazos (15/20/25 años) para medir el impacto en el coste total.
- Ten en cuenta el seguro y los gastos (apertura, tasación) en tu presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
La cuota de un préstamo amortizable a tipo fijo se calcula con la fórmula: C = K × (i / (1 − (1 + i)^−n)), donde K es el capital prestado, i el tipo mensual (tipo anual/12) y n el número total de cuotas.
¿Es obligatorio el seguro del préstamo?
No es obligatorio por ley, pero la mayoría de los bancos lo exigen. Su coste puede expresarse como un porcentaje anual del capital prestado (tasa de seguro).
¿Qué es la TAE?
La TAE incluye el tipo nominal del préstamo y todos los gastos obligatorios (seguro, gastos de apertura, garantías, etc.). Permite comparar ofertas entre sí.
¿Se puede amortizar anticipadamente?
Sí, de forma parcial o total, con las posibles comisiones previstas en el contrato (limitadas por la ley).
¿Qué plazos son habituales?
En España son frecuentes los plazos de 15, 20, 25 y hasta 30 años para una hipoteca a tipo fijo.
Entender tu hipoteca
Una hipoteca es un crédito a largo plazo destinado a financiar la compra de un inmueble (vivienda habitual, segunda residencia o inversión para alquiler). En España, la duración media de una hipoteca es de 20 a 25 años, con tipos de interés históricamente bajos desde 2020, aunque al alza en los últimos años.
Elementos clave de tu hipoteca
💰 Capital prestado
Importe total del préstamo concedido por el banco. Suele corresponder al 80-90 % del precio de compra (entrada del 10-20 %).
📊 Tipo de interés
Tipo nominal anual fijo (el más habitual), variable o mixto. En 2025, los tipos medios se sitúan entre el 3 y el 4 % según tu perfil y el plazo.
⏱️ Plazo
Periodo de amortización. Cuanto más largo, más baja es la cuota, pero mayor es el coste total de los intereses.
🛡️ Seguro del préstamo
Exigido en la práctica por la mayoría de entidades (0,10 a 0,50 % del capital al año). Cubre fallecimiento, invalidez e incapacidad laboral.
¿Cómo se calcula la cuota?
📐 Fórmula matemática
Cuota = Capital × (Tipo mensual) / (1 − (1 + Tipo mensual)^−Número de meses)
Ejemplo: Hipoteca de 200 000 € a 20 años al 4 %:
- Tipo mensual = 4 % / 12 = 0,333 %
- Número de meses = 20 × 12 = 240
- Cuota ≈ 1 212 €/mes
- Coste total de intereses ≈ 90 880 €
Tabla comparativa de plazos
| Plazo | Cuota* | Coste total intereses | Total devuelto |
|---|---|---|---|
| 15 años | 1 480 € | 66 400 € | 266 400 € |
| 20 años | 1 212 € | 90 880 € | 290 880 € |
| 25 años | 1 056 € | 116 800 € | 316 800 € |
| 30 años | 955 € | 143 800 € | 343 800 € |
* Para una hipoteca de 200 000 € al 4 % sin incluir seguro
Consejos para optimizar tu hipoteca
- ✓Entrada: Aportar un 10 a 20 % del precio mejora tu perfil y permite obtener un mejor tipo. Además cubre parte de los gastos de compraventa.
- ✓Tasa de esfuerzo: Los bancos suelen limitar la cuota al 30-35 % de tus ingresos netos. Calcula tu capacidad de endeudamiento antes de buscar vivienda.
- ✓Seguro externo: Puedes elegir tu propia aseguradora en lugar de la del banco y ahorrar hasta un 50 % en el coste total del seguro.
- ✓Negociación del tipo: Compara las ofertas de 3 o 4 bancos. Un intermediario hipotecario puede conseguirte una mejora de 0,2 a 0,5 puntos.
- ✓Amortización anticipada: Si dispones de ahorros, amortizar anticipadamente reduce el coste de los intereses (cuidado con las comisiones, limitadas por ley).
Gastos adicionales a prever
- • Gastos de notaría, registro e impuestos: varían según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano; conviene presupuestar un margen prudente sobre el precio de compra
- • Gastos de apertura/estudio del banco: 0 a 1 500 € (a menudo negociables o incluidos en la oferta)
- • Tasación del inmueble: 250 a 600 € aproximadamente
- • Gestoría: 150 a 400 € (trámites administrativos)
- • Comisión de intermediación: variable si se recurre a un bróker hipotecario
📚 Fuentes oficiales
- • Banco de España – Portal del Cliente Bancario - Todo sobre la hipoteca
- • Banco de España - Tipos medios de los préstamos hipotecarios
- • Instituto Nacional de Estadística (INE) - Estadística de hipotecas
Última actualización: agosto de 2026
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