Calculadora de la fianza de alquiler y de su devolución
Calcula el importe legal de la fianza según tu tipo de alquiler (vivienda o uso distinto), y simula su devolución: importe a devolver tras posibles retenciones y plazo legal de restitución según la LAU.
Introduce la renta mensual para obtener el importe legal obligatorio de la fianza.
Estado del inmueble a la salida
Introduce el importe de la fianza entregada y la fecha de entrega de llaves para obtener el importe a devolver y la fecha límite legal.
¿Cómo se calcula la fianza de alquiler?
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) regula el importe obligatorio de la fianza que el arrendador puede exigir a la firma del contrato:
- Arrendamiento de vivienda: fianza legal obligatoria de 1 mensualidad de renta
- Uso distinto de vivienda (por ejemplo, local comercial): fianza legal obligatoria de 2 mensualidades de renta
Además de esta fianza legal, el arrendador puede pactar garantías adicionales (aval bancario, depósito complementario), habitualmente limitadas en la práctica a un total acumulado de unas 3 mensualidades de renta (fianza legal incluida).
Devolución de la fianza: ¿qué plazo?
Al finalizar el contrato, el arrendador dispone de un plazo legal de 1 mes desde la entrega de las llaves por parte del inquilino para devolver la fianza.
El importe a devolver corresponde a la fianza entregada, menos el total de las retenciones justificadas (desperfectos, rentas o suministros impagados). Si el arrendador supera el plazo legal de 1 mes, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero vigente, fijado cada año por el Estado.
Preguntas frecuentes
¿Qué puede retener el arrendador sobre la fianza?
El arrendador puede retener las cantidades correspondientes a daños imputables al inquilino (desperfectos no derivados del uso normal del inmueble), a rentas o suministros impagados, o a otras obligaciones incumplidas del contrato. Estas retenciones deben, en general, poder justificarse (comparación del estado del inmueble a la entrada y a la salida, presupuestos o facturas de reparación).
¿Qué ocurre si no se respeta el plazo legal de devolución?
Según el artículo 36 de la LAU, si la fianza no se devuelve en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero correspondiente. El tipo de interés legal se fija cada año por el Estado y puede consultarse en la Ley de Presupuestos Generales o en el Banco de España. En caso de conflicto persistente, puede recurrirse a una reclamación por burofax y, si no hay acuerdo, a la vía judicial.
¿Se puede exigir una garantía adicional además de la fianza legal?
Sí. Más allá de la fianza legal obligatoria (1 mes en vivienda), el arrendador puede pactar garantías adicionales (aval bancario, depósito adicional, fianza de un tercero), habitualmente hasta un máximo de 2 mensualidades adicionales. En la práctica, el total acumulado (fianza legal + garantías adicionales) suele quedar limitado a unos 3 meses de renta.
¿Qué diferencia hay entre la fianza en vivienda y en uso distinto de vivienda?
En un arrendamiento de vivienda habitual, la fianza legal obligatoria equivale a 1 mensualidad de renta. En un arrendamiento para uso distinto de vivienda (por ejemplo, un local comercial), la fianza legal obligatoria equivale a 2 mensualidades de renta.
¿Se puede actualizar el importe de la fianza durante el contrato?
La LAU prevé que, durante los primeros cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), la fianza no está sujeta a actualización. Transcurrido ese plazo, cada vez que se prorrogue el contrato, el arrendador puede exigir el aumento o el inquilino la disminución de la fianza, hasta hacerla igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según corresponda.