Calculadora de ganancia patrimonial por venta de vivienda
Estima el IRPF a pagar al vender un inmueble (segunda residencia, inversión), según el baremo de la base del ahorro — sin abatimiento por años de tenencia como en Francia.
⚠️ Sin abatimiento por antigüedad, a diferencia de Francia. En España, la ganancia tributa íntegramente en la base del ahorro del IRPF (19% a 30%), sea cual sea el número de años que hayas tenido la vivienda. No existe un mecanismo de exención progresiva por duración de tenencia como en Francia.
ITP/IVA+AJD, notaría, registro pagados en la compra.
Mejoras que aumentan el valor de adquisición.
Agencia inmobiliaria, certificado energético, etc.
Solo aplicable si era tu vivienda habitual.
⚠️ Cálculo simplificado. No incluye la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), un impuesto local adicional cobrado por el ayuntamiento, distinto del IRPF calculado aquí.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Ganancia = precio de venta − (precio de compra + gastos de adquisición + obras no amortizadas) − gastos de venta. Esta ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, con el mismo baremo progresivo (19% a 30%) que los rendimientos de capital mobiliario, cuentas de ahorro o seguros de ahorro.
Sin abatimiento por antigüedad, a diferencia de Francia
El sistema francés exonera progresivamente la plus-value según los años de tenencia (exención total del impuesto sobre la renta tras 22 años, de las cotizaciones sociales tras 30 años). En España no existe este mecanismo: la ganancia tributa íntegramente, sea cual sea la antigüedad de la vivienda, salvo que se aplique la exención por reinversión.
La exención por reinversión en vivienda habitual
El artículo 41 de la LIRPF permite no tributar por la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual, si el importe se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual dentro de un plazo legal (generalmente 2 años). Esta exención solo aplica a la vivienda habitual, no a segundas residencias ni inmuebles de inversión.
La plusvalía municipal, un impuesto aparte
Además del IRPF calculado aquí, la venta de un inmueble urbano puede estar sujeta a la plusvalía municipal (IIVTNU), un impuesto local cobrado por el ayuntamiento sobre el incremento del valor del terreno. Este impuesto no está incluido en este simulador — consulta con tu ayuntamiento o notario para su cálculo.
⚠️ Herramienta orientativa con fines pedagógicos. No constituye asesoramiento fiscal personalizado. Consulta a un gestor o la Agencia Tributaria para tu situación real.
Preguntas frecuentes
¿La vivienda habitual está afectada por esta herramienta?
Solo si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en una nueva vivienda habitual dentro del plazo legal (generalmente 2 años), en cuyo caso la ganancia queda exenta (art. 41 LIRPF). Si no hay reinversión, o si se trata de una segunda residencia o un inmueble de inversión, la ganancia tributa normalmente.
¿Existe un abatimiento por años de tenencia como en Francia?
No. A diferencia del sistema francés (exención progresiva del impuesto según los años de tenencia), en España la ganancia patrimonial tributa íntegramente en la base del ahorro del IRPF, sea cual sea la antigüedad de la vivienda, salvo aplicación de la exención por reinversión.
¿Qué gastos puedo añadir al valor de adquisición?
Los gastos e impuestos ligados a la compra (ITP o IVA+AJD, notaría, registro) y las obras de mejora no amortizadas fiscalmente (no deducidas ya como gasto en rendimientos del capital inmobiliario). Estos importes reducen la ganancia patrimonial imponible.
¿Cómo se calcula el IRPF sobre la ganancia?
La ganancia tributa por tramos en la base del ahorro: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 € a 50.000 €, 23% de 50.000 € a 200.000 €, 27% de 200.000 € a 300.000 €, y 30% por encima. Es un baremo progresivo, sin parte autonómica.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Es un impuesto local (IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) cobrado por el ayuntamiento, distinto e independiente del IRPF calculado en esta herramienta. Se aplica sobre el incremento del valor catastral del suelo, no sobre la ganancia real de la venta. Consulta con tu ayuntamiento o notario para su cálculo.