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Rentabilidad bruta o neta: por qué esta cifra lo cambia todo en una inversión inmobiliaria
Un anuncio que promete «6% de rentabilidad» habla casi siempre de rentabilidad bruta. Es la cifra más atractiva, pero también la menos útil para decidir. La rentabilidad neta cuenta otra historia — y el desfase entre ambas puede bastar para convertir una buena operación en una mala sorpresa.
Dos cálculos, dos realidades
La rentabilidad bruta se calcula de forma muy sencilla: alquiler anual dividido entre el coste total de adquisición (precio de compra + gastos de adquisición), multiplicado por 100. No tiene en cuenta ni el vacío locativo (los meses sin inquilino), ni los gastos (comunidad, IBI, seguro, gestión). Es una cifra de escaparate, a menudo la que aparece en los anuncios inmobiliarios.
La rentabilidad neta corrige estos dos puntos ciegos: parte del alquiler realmente cobrado en el año (tras descontar el vacío locativo), le resta los gastos, y solo entonces lo divide entre el coste de adquisición. Es esta cifra la que refleja lo que un inmueble realmente genera.
Un ejemplo numérico sobre el mismo inmueble
Tomemos un piso o estudio comprado en las siguientes condiciones (segunda mano, en Madrid):
- Precio de compra: 180.000 €
- Gastos de adquisición (ITP 6% en Madrid + notaría + registro): 14.000 €
- Alquiler mensual sin gastos: 750 €
- Gastos anuales (comunidad, IBI, seguro, gestión): 2.400 €
- Vacío locativo estimado: 5%
El cálculo de la rentabilidad bruta
Coste total de adquisición: 180.000 € + 14.000 € = 194.000 €.
Alquiler anual bruto: 750 € × 12 = 9.000 €.
Rentabilidad bruta: 9.000 / 194.000 × 100 = 4,64%.
El cálculo de la rentabilidad neta
Alquiler anual efectivo tras un 5% de vacío locativo: 9.000 € × 0,95 = 8.550 €.
Se restan los gastos anuales: 8.550 € − 2.400 € = 6.150 €.
Rentabilidad neta: 6.150 / 194.000 × 100 = 3,17%.
Un desfase de 1,47 puntos que cambia la decisión
Entre 4,64% y 3,17%, el desfase es de 1,47 puntos porcentuales — una rentabilidad neta aproximadamente un tercio más baja que la bruta anunciada. En este inmueble concreto, los gastos y el vacío locativo «se comen» cerca de un tercio del rendimiento aparente.
No es un detalle de cálculo: a menudo es lo que separa una inversión que apenas bate la inflación de una colocación realmente interesante. Dos inmuebles pueden mostrar la misma rentabilidad bruta en un anuncio y tener rentabilidades netas muy distintas según el importe de los gastos de comunidad, el IBI local o la rotación de inquilinos del barrio. Comparar inmuebles solo por su rentabilidad bruta equivale a comparar salarios brutos sin mirar el neto.
Por qué la rentabilidad bruta sigue siendo la más usada en anuncios
Es más sencilla de calcular, no depende de los gastos propios de cada inmueble y, sobre todo, da una cifra más alta — por tanto más atractiva en un anuncio o argumentario comercial. No hay nada ilegal en ello, pero corresponde al comprador pedir siempre los gastos reales y una estimación del vacío locativo para obtener la cifra que realmente importa.
Lo que este cálculo todavía no muestra: la fiscalidad del alquiler
Incluso la rentabilidad neta calculada así sigue siendo una rentabilidad antes de impuestos. En España, los ingresos por alquiler de vivienda habitual (rendimientos del capital inmobiliario) se integran en la base imponible general del IRPF del propietario —no en un régimen separado— y tributan al tipo marginal que corresponda según el resto de sus ingresos.
Desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, el rendimiento neto positivo del alquiler se beneficia de una reducción antes de tributar, cuyo porcentaje ya no es único:
- 50% — caso general para contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26/05/2023.
- 60% — contratos de vivienda habitual anteriores al 26/05/2023 que sigan vigentes, o vivienda rehabilitada en los 2 años previos al contrato.
- 70% — primer alquiler a un joven de 18 a 35 años en zona declarada tensionada.
- 90% — cuando la renta del nuevo contrato baja más de un 5% respecto al contrato anterior sobre la misma vivienda.
Los alquileres turísticos, de temporada o que no constituyen la vivienda habitual del inquilino no tienen derecho a esta reducción. Tras aplicarla, la base resultante se grava al tipo marginal del IRPF del propietario, que combina una parte estatal y una parte autonómica variable según la comunidad de residencia.
Según la reducción aplicable y el tipo marginal del propietario, el rendimiento realmente percibido tras impuestos puede alejarse de forma significativa de la rentabilidad neta «antes de impuesto». Es un cálculo que merece una simulación específica, idealmente con un gestor o asesor fiscal.
Calcula tu propia rentabilidad
Para probar este cálculo con las cifras de un inmueble que te interese —precio, gastos de adquisición (ITP o IVA+AJD según comunidad), alquiler, gastos, vacío locativo, financiación y fiscalidad del alquiler incluida— utiliza el simulador de inversión inmobiliaria. Muestra la rentabilidad bruta, la neta y el cash-flow mensual —antes y después de impuestos— en la misma pantalla.
A retener
- La rentabilidad bruta ignora el vacío locativo y los gastos: es una cifra de escaparate.
- La rentabilidad neta parte del alquiler realmente cobrado y resta los gastos: es la cifra que debe guiar la decisión.
- Sobre un ejemplo concreto (180.000 € + 14.000 € de gastos de adquisición, alquiler 750 €/mes, gastos 2.400 €/año, 5% de vacío), el desfase es de 4,64% (bruta) frente a 3,17% (neta), es decir 1,47 puntos de diferencia.
- El alquiler de vivienda habitual tributa en la base general del IRPF, con una reducción del 50% al 90% según el caso (Ley 12/2023) antes de aplicar el tipo marginal del propietario.