Amortización anticipada de hipoteca: por qué el mismo gesto no rinde igual al principio o al final del préstamo

Una cuota constante, pero una composición que cambia todo el tiempo

En una hipoteca clásica a cuota constante, cada pago mensual se descompone en dos partes: una parte de intereses, calculada sobre el capital pendiente, y una parte de capital, que reduce la deuda. Al principio del préstamo, el capital pendiente está todavía cerca del importe prestado, así que los intereses pesan mucho en la cuota. Con el paso de los años, el capital disminuye, los intereses calculados sobre él disminuyen también, y la parte de capital amortizado crece mecánicamente. Esto es lo que se conoce como un cuadro de amortización: la cuota no cambia, pero lo que financia cambia por completo entre el primer y el último mes.

Un ejemplo numérico: 200 000 € a 20 años al 3,5 %

Tomemos una hipoteca de 200 000 €, a 20 años (240 cuotas), a un tipo anual del 3,5 %. Con la fórmula estándar de amortización, la cuota se sitúa en torno a 1 160 €. Durante todo el plazo, esto representa unos 78 370 € de intereses en total, para una devolución completa de aproximadamente 278 370 €.

Comparemos ahora una amortización anticipada de 10 000 € hecha en dos momentos distintos, con la misma estrategia en ambos casos: mantener la cuota idéntica y acortar el plazo restante.

Amortización hecha en el 2.º año

Tras 24 cuotas, el capital pendiente es todavía de unos 185 700 €: la mayor parte del capital prestado apenas se ha movido. Al aportar 10 000 € en ese momento, el plazo restante pasa de unos 216 meses a unos 200 meses, es decir, una hipoteca que termina 16 meses antes (poco más de un año). El ahorro de intereses conseguido es de unos 8 360 € —es decir, de los 10 000 € aportados, la operación «borra» ella sola casi el 84 % de su propio importe en intereses que nunca se pagarán.

Amortización hecha en el 15.º año

Tras 180 cuotas, el capital pendiente ha bajado a unos 63 760 €. Los mismos 10 000 € amortizados en esta etapa solo acortan la hipoteca unos 10 meses, con un ahorro de intereses de apenas unos 1 750 € —casi 4,8 veces menos que la misma amortización hecha trece años antes.

La razón es puramente mecánica: cuanto antes se amortiza, más años de intereses futuros se borran, calculados sobre un capital todavía elevado. Al final del préstamo, apenas quedan ya intereses por pagar, puesto que el capital pendiente es ya bajo: el mismo gesto tiene mucha menos materia sobre la que actuar.

El reflejo que hay que tener: no olvidar la comisión por amortización anticipada

Esta lógica de momento no debe hacer olvidar la comisión por amortización anticipada que el banco puede cobrar según las cláusulas del contrato. Para las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), esta comisión está limitada por ley: en los préstamos a tipo variable, un máximo de 0,25 % del capital amortizado si ocurre en los 3 primeros años, o 0,15 % entre el 3.º y el 5.º año (sin comisión a partir del 6.º año); en los préstamos a tipo fijo, un máximo de 2 % durante los primeros 10 años y 1,5 % después. En todos los casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera real sufrida por el banco. Las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la ley pueden tener condiciones distintas: revisa siempre las cláusulas exactas de tu contrato. En una amortización hecha pronto, donde el capital pendiente es alto, esta comisión también puede ser mayor en valor absoluto: es el ahorro neto, comisión deducida, el que debe guiar la decisión, no solo el ahorro bruto de intereses.

A tener en cuenta

• Cuanto antes se hace una amortización anticipada en la vida de la hipoteca, más intereses futuros borra, porque el capital pendiente todavía es elevado.
• En el ejemplo estudiado (200 000 €, 20 años, 3,5 %), una misma amortización de 10 000 € rinde unas 4,8 veces más ahorro de intereses hecha en el 2.º año que en el 15.º año.
• Siempre hay que comparar el ahorro neto, tras deducir la comisión por amortización anticipada aplicable (limitada por ley según la Ley 5/2019 para las hipotecas sujetas a ella), no solo el ahorro bruto.