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Ganancia patrimonial al vender una vivienda: por qué el importe, no los años de tenencia, determina el impuesto
¿Cuántos años hay que esperar para no pagar impuesto al vender una segunda residencia? En España, esta pregunta parte de una premisa equivocada: no existe ninguna exención por antigüedad. La ganancia patrimonial tributa siempre según su importe, en la base del ahorro del IRPF, sea cual sea el número de años que hayas tenido la vivienda. Lo único que puede eliminar el impuesto es la reinversión en una nueva vivienda habitual.
No hay abatimiento por años de tenencia en España
En Francia, la plus-value inmobiliaria se beneficia de una exención progresiva según los años de tenencia del bien: exención total del impuesto sobre la renta a partir de 22 años, y de las cotizaciones sociales a partir de 30 años. Es un mecanismo muy conocido, pero no tiene ningún equivalente en España. La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble tributa íntegramente en la base del ahorro del IRPF, exactamente igual que los intereses de una cuenta remunerada o los dividendos, sin ninguna reducción vinculada al número de años de posesión del bien.
Lo que sí determina el impuesto a pagar es el importe de la ganancia, gravada por tramos progresivos (los mismos que el resto de rendimientos del ahorro, sin parte autonómica):
- Hasta 6.000 €: 19 %
- De 6.000 € a 50.000 €: 21 %
- De 50.000 € a 200.000 €: 23 %
- De 200.000 € a 300.000 €: 27 %
- Más de 300.000 €: 30 %
Estos tramos se aplican de forma progresiva, igual que el IRPF sobre el trabajo: una ganancia de 80.000 € no tributa al 23 % en su totalidad, sino que cada tramo de la ganancia se grava al porcentaje correspondiente.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La ganancia se calcula así: precio de venta − (precio de compra + gastos de adquisición + obras no amortizadas) − gastos de venta. Los gastos de adquisición incluyen el ITP (o el IVA + AJD si era vivienda nueva), la notaría y el registro pagados al comprar; las obras de mejora no deducidas ya como gasto en el pasado también aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia imponible.
Ejemplo numérico: la misma ganancia, a 10 años o a 25 años de tenencia
Tomemos un mismo bien comprado por 150.000 € (con 11.250 € de gastos de adquisición) y revendido por 250.000 €, sin obras adicionales ni gastos de venta relevantes para simplificar. La ganancia patrimonial es idéntica en ambos casos:
- Valor de adquisición: 150.000 € + 11.250 € = 161.250 €
- Ganancia patrimonial: 250.000 € − 161.250 € = 88.750 € (idéntica a 10 años y a 25 años de tenencia)
Aplicando el baremo por tramos a esta ganancia de 88.750 €:
- Tramo hasta 6.000 €: 6.000 € × 19 % = 1.140 €
- Tramo de 6.000 € a 50.000 € (44.000 €): 44.000 € × 21 % = 9.240 €
- Tramo de 50.000 € a 88.750 € (38.750 €): 38.750 € × 23 % = 8.912,50 €
- IRPF total: 1.140 € + 9.240 € + 8.912,50 € = 19.292,50 €
Este resultado es exactamente el mismo si el propietario vendió tras 10 años de tenencia o tras 25 años: a diferencia del sistema francés, la antigüedad de la vivienda no reduce en absoluto el impuesto a pagar. Lo único que cambiaría el resultado es el importe de la ganancia en sí (por ejemplo, si el precio de compra o los gastos de adquisición hubieran sido distintos), o la aplicación de la exención por reinversión.
La única vía de exención: la reinversión en vivienda habitual
El artículo 41 de la LIRPF permite no tributar por la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual, si el importe se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual dentro de un plazo legal (generalmente 2 años). Esta exención por reinversión solo se aplica a la vivienda habitual del contribuyente, nunca a una segunda residencia ni a un inmueble de inversión — y no depende en ningún caso de cuántos años se haya tenido la vivienda, sino del destino que se dé al dinero de la venta.
Existe además una exención específica para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir el importe.
Un impuesto aparte: la plusvalía municipal
Además del IRPF sobre la ganancia patrimonial, la venta de un inmueble urbano puede estar sujeta a la plusvalía municipal (IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), un impuesto local cobrado por el ayuntamiento sobre el incremento del valor catastral del suelo — no sobre la ganancia real de la venta. Es un impuesto totalmente independiente del IRPF explicado en este artículo: consulta con tu ayuntamiento o notario para su cálculo.
⚠️ Estos cálculos se ofrecen con fines orientativos y pedagógicos, y no constituyen asesoramiento fiscal personalizado. Consulta a un gestor o a la Agencia Tributaria para tu situación exacta.
A retener
- En España no existe abatimiento por años de tenencia: la ganancia patrimonial tributa igual a los 5 años que a los 30 años de posesión del inmueble.
- Lo que determina el impuesto es el importe de la ganancia, gravado por tramos progresivos en la base del ahorro del IRPF: 19 % hasta 6.000 €, hasta 30 % por encima de 300.000 €.
- Sobre una ganancia de 88.750 €, el IRPF es de unos 19.293 €, tanto a 10 como a 25 años de tenencia.
- La única exención relevante para el caso general es la reinversión en una nueva vivienda habitual (art. 41 LIRPF), o la exención específica a partir de 65 años.
- La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local aparte, no incluido en este cálculo.