La entrada: lo que realmente cambia (y lo que no cambia)

La idea preconcebida: una entrada grande = un préstamo grande

La intuición es lógica: si aporto más dinero, el banco debería prestarme más. Pero así no funciona el cálculo de una hipoteca. El importe que un banco acepta prestar depende casi exclusivamente de tu capacidad de reembolso: tus ingresos, tus cuotas de crédito ya en curso y la tasa de esfuerzo máxima que aplica, generalmente en torno al 35 % de los ingresos netos (referencia habitual citada por el Banco de España, aunque puede variar según la entidad), seguro incluido. La entrada no forma parte de esta ecuación.

En concreto, con 3200 € de ingresos netos mensuales y ningún otro crédito en curso, una cuota máxima de unos 1120 € permite pedir prestados aproximadamente 193 000 € a 20 años al 3,5 %. Que tengas 5000 € o 50 000 € ahorrados no cambia esta cifra: el capital prestable sigue siendo el mismo, porque se calcula sobre tu capacidad de pagar una cuota, no sobre tu ahorro disponible.

Lo que la entrada cambia de verdad

Si la entrada no aumenta el capital prestado, sí desempeña un papel real, en tres niveles distintos.

1. Aumenta tu presupuesto de compra total. Es el punto más importante que hay que entender: capacidad de compra y capacidad de endeudamiento son dos cosas distintas. El precio de la vivienda a la que puedes aspirar corresponde al capital prestable más la entrada. Con 193 000 € de capital prestable y 20 000 € de entrada, tu presupuesto de compra sube a 213 000 €. Con 50 000 € de entrada, alcanza los 243 000 €. El banco no presta más, pero tú sí puedes comprar más caro, porque la diferencia la cubre tu propio dinero, no crédito adicional.

2. Puede influir en las condiciones del préstamo. Una entrada que representa el 20 % o más del precio de compra —un umbral especialmente relevante en España, donde las hipotecas al 100% son poco frecuentes y muchas entidades prefieren financiar como máximo el 80 % del valor de tasación— tranquiliza a algunas entidades, que pueden ofrecer a cambio un tipo ligeramente más ventajoso o mostrarse más flexibles en el estudio del expediente. Sin embargo, no es una regla mecánica ni universal: cada banco tiene su propia política de riesgo, y dos entidades pueden tratar una misma entrada de forma muy distinta. Es mejor considerar este efecto como una ventaja posible, no como algo garantizado.

3. Reduce el coste total del crédito. Pedir prestado menos, con la misma cuota o el mismo plazo, significa pagar menos intereses durante toda la duración del préstamo. En una compra de 213 000 € financiada con 20 000 € de entrada en lugar de sin entrada alguna, el capital prestado es menor, por lo que la factura de intereses acumulada a lo largo de 20 o 25 años también lo es, aunque el precio de la vivienda objetivo sea comparable.

Una entrada más pequeña no siempre es un error

Destinar todo el ahorro a la entrada no es sistemáticamente la mejor opción. Mantener un colchón de ahorro después de la compra permite absorber un imprevisto (reformas, un periodo sin empleo, una avería del coche) sin tener que recurrir de inmediato a un préstamo al consumo, a menudo mucho más caro que una hipoteca. No es un juicio sobre lo que «habría que» hacer, simplemente un recordatorio: una entrada más modesta, junto con un expediente sólido en cuanto a ingresos, sigue siendo un proyecto perfectamente viable.

Para recordar

• El capital que el banco presta depende de tus ingresos y gastos, no del importe de tu entrada.
• La entrada aumenta tu presupuesto de compra total (capital prestado + entrada), no el capital prestado en sí.
• Puede facilitar el acceso a mejores condiciones según el banco, sin que esté garantizado.
• Una entrada más pequeña sigue siendo una opción razonable si permite conservar un ahorro de seguridad.

La mejor forma de medir el efecto real de tu entrada en tu proyecto sigue siendo simular tu propia situación con varios importes distintos, para ver con claridad la diferencia en tu capacidad de compra.